«Священная и неприкосновенная» земля: как в России 2026 года отменяют частную собственность

«У сильного всегда бессильный виноват:
Тому в истории мы тьму примеров слышим,
Но мы истории не пишем…»
(И.А. Крылов, «Волк и Ягнёнок»)

В редакцию поступило обращение с просьбой опубликовать беспрецедентный материал по изъятию земли в пользу государства у добросовестных покупателей. В этой связи мы перепечатываем сообщение, которое нам прислала член общественного совета  Депутата Государственной Думы ФС РФ Г.П. Хованской — к кому обратились несчастные люди, которыые построили дом на приобретенной в 2015 году земле.

История нашего правообладателя земельного участка — не судебная ошибка. Это системный приговор всем, кто верил выписке из ЕГРН, платил налоги и думал, что живёт в правовом государстве.

 Да, мы не пишем историю. Наше дело скромнее: мы пишем процессуальные документы, защищаем вещное право в судах годами, срок давности бежит от нас по земле, усыпанной пеплом коллективизации, перепаханной реформой 1991 года и пересмотром итогов приватизации. А Фемида, чьи весы должны быть одинаково точны для всех, тихо утирает горькие слёзы несправедливости.

Сделка, которой доверяли

В 2015 году был приобретён земельный участок, о котором семья мечтала долгие годы: построила дом, возвела вспомогательные постройки, разбила сад. Договор купли-продажи удостоверила нотариально. Право собственности зарегистрировала Управлением Росреестра по Московской области. Участок впервые поставлен на кадастровый учет в 1997 году. Казалось- «крепость» надёжнее некуда. 

Прошло семь лет. В 2022 году прокурор подаёт виндикационный иск об истребовании из чужого незаконного владения части земельного участка, попавшего в береговую полосу, и возвращении в собственность РФ. Реальность судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 2025–2026 годов такова, что довод о добросовестности приобретения земельного участка, больше не является основанием для отказа в истребовании земель и земельный участок превращается в пыль, а добросовестный покупатель оказывается в роли ягнёнка из басни Крылова.

Срок исковой давности? Не слышали

И схватился наш собственник за единственную соломинку — срок исковой давности. «Держи меня, соломинка, держи, когда вокруг шторма в двенадцать баллов». Казалось бы, что проще — воспользоваться законным правом заявить о сроке давности, если вас хотят лишить земли. У государства есть ровно три года, чтобы оспорить сделку первого приобретателя земельного участка и признать её ничтожной. Прокурор знал об этом участке ещё в 2004 году, участвовал в арбитражном процессе, оспаривал передачу земельного участка в собственность. Иск подан в 2022 м. Давность истекла ещё в прошлом тысячелетии. Первая инстанция отказала прокурору: «Срок пропущен». Апелляция согласилась. Прокурор направил кассационное представление. Первый кассационный суд общей юрисдикции, апелляционное определение отменил и направил дело на новое рассмотрение. Почему? Потому что в 2025–2026 годах высшая судебная инстанция сформулировала «гениальную» позицию, которая сводит на нет само понятие правовой определённости: «Довод о добросовестности приобретения земельного участка не является основанием для отказа в истребовании земель, передача которых в частную собственность не допускается» (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2026 год), что вошло в противоречие позиции Конституционного Суда Российской Федерации Постановление от 28.05.2026 г. № 35-П, от 28.01.2025г. №3-П, от 04.06.2015 N 13-П, Конституционный Суд подчеркнул, определенность и конкретность предписаний закона, стабильность и предсказуемость в сфере гражданского оборота, высокий уровень взаимного доверия между субъектами экономической деятельности предполагаются в числе прочего общеправовым принципом правовой определенности, вытекающим из взаимосвязанных положений статей 1 (часть 1), 15 и 19 Конституции Российской Федерации, которые, характеризуя Россию как правовое государство, провозглашают высшую юридическую силу Конституции Российской Федерации на всей ее территории и утверждают равенство всех перед законом и судом. Таким образом, Конституционный Суд РФ играет центральную роль в обеспечении правовой определённости, формируя правовые позиции, которые способствуют стабильности правопорядка, защите прав граждан и предотвращению произвольного толкования законов.

Конституционный Суд сказал одно, а Верховный Суд сделал наоборот

В своей жалобе собственник земельного участка надеялся на Постановление Конституционного Суда № 3-П (знаменитое «дело сочинских садоводов»). Конституционный Суд чётко указал: даже земли особо охраняемых природных территорий изымаются только с компенсацией. А если участок куплен добросовестно и сроки пропущены — изъятие невозможно. Более того, Конституционный Суд установил, что *«спор о принадлежности имущества — даже если он облечён в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности» (Постановление КС РФ № 3-П от 28.01.2025, п. 6.3) *.
Кассация изучила это постановление… и сделала вид, что не заметила слов про «добросовестность» и «сроки». При этом ещё в 2015 году Конституционный Суд в определении № 639 О разъяснял: нормы Водного кодекса (статьи 5, 65) не регулируют вопросы установления прав собственности на землю. Береговая полоса — это земельный участок, который может находиться в любой форме собственности, предусмотренной земельным законодательством. Земельный кодекс (пункт 2 статьи 102 в редакции от 11.06.2021) добавляет: если водный объект полностью находится в пределах земель сельскохозяйственного назначения, такие земли не относятся к землям водного фонда, что полностью исключает федеральную собственность на спорный участок. Но судьям в 2026 году, видимо, некогда вникать. Потоки исков прокуратуры к добросовестным приобретателям — вот новая реальность.

Главная утрата — доверие к государству

Поставьте себя на место обычного человека. Вы идёте в Росреестр. Оплачиваете госпошлину за правовую экспертизу. Получаете выписку из ЕГРН — без обременений, ограничений, правопритязаний. Вы — счастливый собственник. Растите детей, платите налоги. А через десять лет выясняется, что реестр… ну, просто ошибался. Но отвечать за ошибку будете вы. И материально, и морально.
    В этой связи нельзя не вспомнить справедливую инициативу депутата Михаила Делягина о возврате бумажных свидетельств о собственности. Он совершенно прав: когда система цифрового учета дает сбой, а суды игнорируют институт исковой давности, единственной опорой человека становится «бумажка», заверенная государством. Но, как отметил сам депутат в своем выступлении, «ждать восстановления адекватности судебной системы в обозримом будущем я бы не стал». И это горькое признание из уст парламентария, увы, сегодня стало руководством к действию для тысяч граждан, оказавшихся в ловушке «вечной исковой давности».

Это не единичный случай. Это волна
       История нашего собственника — лишь вершина айсберга. С 2025 года прокуратура через суды по всей стране добивается возврата земли, приватизированной 30 лет назад. Прокуроры подают иски об изъятии земель береговой полосы в Самарской, Тульской, Иркутской, Калининградской, Омской, Ростовской, Московской областях, Пермском и Краснодарском краях и других регионах. Верховный Суд в Обзоре практики № 1 (2026) написал фразу, которая уничтожает срок исковой давности: «Добросовестность приобретения не является основанием для отказа в иске, если земля не могла быть передана в частную собственность» Прочтите ещё раз. Человек может быть абсолютно честным. Заплатить рыночную стоимость за земельный участок. Не знать и не иметь возможности узнать о чужих ошибках, да и не обязан знать для этого имеются органы государственной власти – органы контроля и надзора. А его участок всё равно отберут.

А что говорят наверху? Путин, Греф и закон, который спас бы «Ягнёнка»                                 Ситуация настолько вышла из берегов, что её уже нельзя игнорировать. Владимир Путин на ВЭФ в сентябре 2023 года сказал: «Никакой деприватизации в России не намечается и не будет». Герман Греф (Сбер) предупредил, что в стране складывается «обратный тренд приватизации» — национализация. Александр Шохин (РСПП) констатировал: «Никто не знает, кто следующий».
     26 мая 2026 года был принят Федеральный закон № 1208563-8, устанавливающий 10-летний предельный срок исковой давности по делам о приватизации. Этот закон прямо обязывает суд отказывать в иске об истребовании приватизированного имущества, если после выбытия имущества из публичной собственности прошло более 10 лет. Наша ситуация под этот закон подпадает: земля выбыла из госсобственности в 1992 году (более 30 лет назад). Однако суд, руководствуясь позицией ВС РФ из Обзора №1, истолковал береговую полосу как земли, изъятые из оборота, и решил, что 10-летний срок к ним не применим. Это классический пример того, как правоприменительная практика уничтожает смысл закона, принятого во исполнение поручения Президента.

Западня для добросовестных приобретателей
       Россияне оказались в парадоксе. Закон есть. Конституция, статьи 35 и 36, гарантируют право частной собственности. Судебная система есть. Суды общей юрисдикции: первая инстанция, апелляционная, кассационная, Верховный Суд. Правосудия нет. Просто потому, что один суд решил: для государства срок исковой давности не течёт. А другой — что покупатель должен был знать то, чего не знал даже Росреестр.
    Наш собственник — не «серый рейдер» и не «захватчик». Он добросовестный приобретатель, который делает единственное, что остаётся добросовестным приобретателям в России образца 2026 года: ждёт, когда государство наконец повернётся лицом к гражданину, который его содержит. Потому что если завтра у вас могут отнять земельный участок, который вы приобрели по законной сделке, удостоверенной нотариально, зарегистрировали в государственном органе Росреестра, платили за него налоги, несли бремя собственности, облагораживали, возвели дом, тогда возникает вопрос: «Зачем нам, поручик чужая земля?»

P.S. Авторская ремарка
    В басне Крылова всё закончилось печально, Волк съел Ягнёнка. В нашей истории Ягнёнок ещё сопротивляется. Господа судьи, вы-то чью сторону в басне выбираете?
*Данный текст подготовлен на основе материалов Домодедовского городского суда Московской области по гражданскому делу № 2-2874/2025 от 22.05.2025, Апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу №33-31002/2025 от 27.08.2025, Определения Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-6632/2026 от 25.03.2026, Постановления Конституционного Суда РФ № 3-П от 28.01.2025, Определения Конституционного Суда РФ № 639-О от 24.03.2015, Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2026), Федерального закона № 1208563-8 от 26.05.2026.*